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開発対策特別委員会調査報告

更新日:2008年6月3日

平成20年5月23日

1 調査事件
(1)(仮称)大田区総合体育館計画について
(2)(仮称)大森北一丁目開発計画について

2 調査報告
JR大森駅、蒲田駅の周辺は、区内の中心核として位置づけられ、回遊性が高いことから、まちの賑わいの創出や地域の活性化に向けたさらなる取り組みや開発が期待されている。中でも、現在進められている大田区体育館の建替え計画や大森北一丁目の開発計画は、羽田空港を有する大田区のさらなる飛躍につながる可能性もあることから、大田区議会では特別委員会を設置し、重点的に議論を重ねてきたところである。
ここにこれまでの調査結果について報告する。
(1)(仮称)大田区総合体育館計画について(以下「総合体育館計画」)
現在の大田区体育館は、東京オリンピックの記念事業として昭和40年に竣工され、以来数々の歴史を刻み続けながら、大田区民のスポーツレクリエーション活動の拠点として親しまれてきた。しかし、建設後40年以上が経過し、建物の老朽化が著しく改築の必要性が緊急度を増してきていることから、総合体育館計画の実現に至ったものである。
当委員会では、既に策定された大田区総合体育館基本計画報告書の概要を基に説明を受け、議論を展開してきた。
ア 体育館としてのニーズ
 現在、高齢化社会の進展やライフスタイルの変化等から、健康やスポーツに対する関心が高まっている。また、スポーツを通した地域コミュニティーの確立も求められており、子どもから高齢者までの幅広い世代の誰もが、いつでもスポーツを楽しめるスポーツレクリエーション施設として、新しい体育館を整備することが求められている。
 委員からは、この総合体育館計画について、区のシンボルとしての体育館を目指していくのか、単なる地域の体育館としての位置づけなのかを明確に打ち出すことが重要であるとの意見も出されたところである。
   
イ 競技種目について
体育館利用の考え方としては、利用者自らが行う「するスポーツ」や観戦することを目的とした「見るスポーツ」、その他イベントの開催による集客等が考えられる。現状でも様々な競技に対応しているが、いずれにしても、利用者のニーズに合わせた対応が求められている。また、バリアフリーにも配慮した競技種目の検討も必要であり、区民の誰もが気軽に利用でき区民生活の向上に寄与することを重視しなければならない。委員会では、メインアリーナ、サブアリーナにおける対応可能な競技について資料の提出を求め、説明を受けた。この中では、プール施設の置き込みを要望する意見も出されたが、区内に公共施設として4カ所、近隣にも民間による施設があることなどから、プールの置き込みは優先順位が低いとの説明がなされた。
この他、聖蹟蒲田梅屋敷公園(以下「梅屋敷公園」)内にある弓道場及び相撲場が、今後計画されている第一京浜国道の拡幅に伴い、敷地面積の減少によりなくなることが予定されている。これについて、体育館や隣接の公園に移設してはどうかとの意見も出された。

ウ 公園整備について
 アリーナの配置を含めた検討の中では、現在、体育館の南側に隣接する東蒲田公園をアリーナの東側に移設する計画となっている。
委員からは、大田区内の公園緑被率の観点からも、梅屋敷公園および東蒲田公園を含め、体育館と一体化した整備を進めることで緑溢れる憩いの場を創出してはどうかとの提案が出されたところである。

エ 基本設計について
委員会での審議を踏まえ、基本設計としての施設配置案などが提出され説明を受けた。
この配置案は、複数の案として示されたもので、第一京浜国道から地下駐車場への進入ルートのほか、近隣との日影規制や境界などを勘案しながら、案の作成に至ったものである。
1.施設の配置
メインアリーナ及びサブアリーナの配置について説明がなされた。
メインアリーナの西側にサブアリーナを配置する案は、国道側のスペース確保が難しく、大型車両の進入に無理が生じることからも適さないのではないかとの意見が出された。一方、サブアリーナをメインアリーナの北側に配置する案については、車両の進入経路についての優位性、客だまりスペースの確保が安易であることなどの理由からも妥当であるとの意見が大勢を占めた。
また、弓道場の置き込みについても説明がなされた。
現体育館の附属施設である弓道場は、第一京浜国道の拡幅により影響が出ることから、当初は、京浜急行高架下の活用をはじめ、体育館敷地内、または近隣地域なども含め、置き込みについての検討を行ってきた。高架下に設ける案は、柱のスパンの関係などから面積の確保が難しい。今回の基本設計にあたり検討した結果、サブアリーナを工夫することにより、その上部に置き込みが可能であると判断し、案としてまとめたものであるとの説明を受けた。
委員からは、今後の実施設計においては、空調の維持管理費等を含めたランニングコストの低減を図るため、ソーラーパネルを利用した太陽光発電の検討や屋上緑化など、環境負荷への低減策に対する要望が出されたところである。

2.エレベータータワーの設置
シンボル的なイメージを目的としたエレベータータワーの設置についても説明された。このエレベータータワーは、国道側に配置し、シンボル塔としての活用も見込まれており、当初はサブアリーナと分離した配置の考え方が示されていた。これについては、サブアリーナとエレベータータワーを一体化させることにより、コスト削減につながるのではないかとの意見も出され、サブアリーナと一体化した形での配置となったものである。

3.観客席の収容人員
現体育館は、固定席として1,500席が設けられている。今回の計画は、見るスポーツとしての楽しみ方にも重点を置いている。他市における体育館の収容人数やトップリーグレベルの観客数などを参考に検討した結果、大田区の将来を見据え、トップリーグレベルの競技をぜひとも誘致したい考えやその他のイベントにも対応するため、観客収容数を最大3,000人〜4,000人の確保を目標として、設計を進めるとの説明を受けた。

4.メインアリーナの地下化
メインアリーナの床面については、地下化する計画であるとの報告を受けた。理由としては、観客席数を4,000席としたことで、興行時に満席となった場合の避難経路の確保が重要となってくることから、対策を講じる必要性があること。その他、地下化することにより高さが抑えられ、周辺環境への影響が緩和されることなどが説明された。
これに対し、地下化することによるコスト増についての質問がなされ、概算ではあるが残土処分やアリーナの浮き対策を含め、約3億円から5億円程度の経費増が見込まれるとの答弁がなされた。
また、地下化によるメリットについても説明がなされ、客席の座席間隔を拡げられることにより見る側にとって快適な環境が提供できること。避難時における避難経路が十分に確保できること。イベント時に必要な資材等の搬出入ができるスペースが確保できることなどが挙げられた。
このほか、委員からは、基本計画に示されていた観客席数が大きく変更されていることに触れ、地方自治体の体育館として、このような大規模な体育館が必要なのかとの意見もあった。

今後、現体育館の解体や建設に向けた取り組みが進行していくことになるが、何よりも近隣住民の理解が第一と考える。このことを踏まえ、区においては、事前説明会の開催など、近隣に対する十分な配慮をお願いしたい。また、現体育館は、アスベストの含有建材も含まれていることから、解体に際しては、アスベストが飛散しないよう、十分な対策を取っていただきたいとの要望も出された。
この他、委員会では、現在区が交渉を進めている、体育館に隣接するマンションの取得計画についても言及した。体育館の基本設計が完了した今となっては、取得したとしても体育館の建築面積の拡大や付帯施設へのメリットがないことから、取得することの必要性に欠けるのではないかとの意見が出された。一方では、取得することで北側道路の拡幅など周辺整備に寄与できるのではないかとの意見も出された。

(2)(仮称)大森北一丁目開発計画について(以下「北一開発」)
北一開発は、地域と連携して中心核にふさわしい賑わいと活力のあるまちづくりをめざし、拠点となる公共施設の整備や商店街の活性化を目的として進められているものである。
当委員会では、計画の経緯、また今後の事業者選定に至るスケジュールを基に、計画のあり方等について検討を行ってきた。
  
ア 公共施設の置き込みについて
  大森北一丁目の土地は、元々NTT都市開発が所有していたもので、入新井街区と中央五丁目および山王四丁目の区有地に約2億8千5百万円を加え、公用、公共用として交換したものである。
当初、出張所、図書館のほか、北センターの地域福祉課・地域健康課・生活福祉課が移転するとの説明を常任委員会や地域に対して行ってきたが、今回、大森駅周辺のまちの賑わいを創出するという根本のコンセプトに立ち返り、北センターの三課の移転は、以下の理由により再検討したいとの報告があった。
まず1点目として、大森駅周辺地区における駐輪機能の拡充。大森駅周辺では、地域から放置自転車対策の推進が強く要望されており、北一開発の建物内に公共的に利用できる駐輪場を確保することができるため、放置自転車対策の改善が図れること。
2点目として、地域の賑わいの創出について。行政利用部分が減少することで、民間利用部分として地域の賑わい創出に活用する案を含めて検討できること。
3点目として、行政センターのあり方を踏まえた行政機能の置き込みについて。現在、北センターは、まちなみ整備課を含めて4課が同一庁舎に置き込まれている。この機能を分散することは、各課相互の日常的な連携や被災時の防災拠点としての機能が弱体化することとなること。
以上の3点などを理由としているが、委員からは、公用、公共用目的で取得した区有地の活用方法として問題がある。施設のほとんどを占める賑わいとしての活用は、余裕床とは言い難いとの意見が出された。その一方では、賑わいの創出は、むしろ民間の自由な発想に委ねた方がより効果的だとの意見も出された。
このほか、当初の計画では、行政機能の集積が駅前にあることによる利便性を有効に活用した公共サービスの提供が目的の一つであった。このことを踏まえ、今後、適地があれば取得すべく、センター機能としての充実や区民の利便性を重視した公共サービスの拡充を図っていただきたいとの意見も出された。

イ 定期借地権制度の活用について
  この開発の事業手法としては、区の土地に自らが建物を建設し、行政使用部分のほか、余裕床について民間に賃貸する方法と、区の土地を定期借地権制度により民間に賃借し、その一部を行政使用部分として借りる手法がある。区は、後者を選択し、一般定期借地権制度により土地を賃借し、公共施設を含んだ商業施設等を建設・運営する事業者を募集する考えを示した。
定期借地権については、10年以上20年以内の事業用定期借地権、30年以上の建物譲渡特約付定期借地権、50年以上の一般定期借地権がある。事業用定期借地権は、期間が20年と短く、公共施設を継続的に使用できないことから採用していない。また、一般定期借地権と建物譲渡特約付定期借地権を比較した場合、建物譲渡特約付定期借地権は、事業者が短期間に資金の回収を行うため、区の費用負担は多くなり、さらに30年経過後、建物を時価で買い取らなければならないことから一般定期借地権の方が区にとって事業的に有利と考え、50年の一般定期借地権を採用したとの説明がなされた。

ウ 事業者募集要項
  開発事業者を募集するにあたっての、要項の概要が説明され、委員会で審議を行った。要項は、募集要領、条件書、指針書から構成されており、それぞれ詳細部分について検討を行った。
その中では、当初区が示していた建築計画の基本プラン、区活用部分の平面プランについては、これに限定することなく民間の自由な発想を取り入れるべきとの意見や自由な発想の中でも環境負荷低減への配慮、さらには民間活用部分については地元の活性化に寄与する業態であることを盛り込むべきとの意見が出され、要項案の変更を提案してきたところである。
その他、公共駐輪場の拡充を開発目標の一つに挙げながらも、2段ラックの設置を不可とする表記についても異論が相次いだ。
募集要項については、幾度となる内容の変更を重ね、当初発表予定の8月から遅れ、11月9日に大田区のホームページにて発表した。
  
エ 事業者の選定
 募集要項の発表後、11社からの応募申し込みがなされ、最終的には7社が事業提案書を提出した。
事業者の選定は、大田区及び外部有識者等で構成される選定委員会において、資格審査、事業審査、賃料審査を総合的に行い、優先交渉権者及び次点者を選定するとの報告を受けた。
 選定委員会の委員を決める前段として、北一開発事業者選定委員会設置要綱の内容が説明された。選定委員会のメンバー構成は、学識経験者5人以内、地域の代表2人以内、大田区から3人以内となっている。そのほか、審査基準や守秘義務に至るまでの項目が列記されたものである。
 この要綱には、選定委員会の会議は公開しない旨の記載があった。
このことに触れ、委員から透明性確保の観点から当委員会として傍聴を希望するまでにはいかないものの、その場での発言や審議内容については、公開すべきだとの意見が出された。これに対しては、傍聴は無理だが、事業者の特定ができない範囲で示せる情報は、可能な限り示していきたいとの答弁にとどまった。
この選定に当たっては、地域の活性化への寄与や設計計画、管理運営計画など選定についての視点が列記され、その項目ごとに点数により評価をし、合計点数により決定したとの報告を受けた。しかし、その評価基準については、明確に示されなかったことから、透明性の確保の点からも公明正大に選定されたとは言い難いとの意見が大勢を占めた。
そのほか、結果的にまちの賑わいが確保できない場合の責任はどこがとるのかとの意見が出され、これに対し、事業者と協議しながら運営の協議体をつくり地元の方々の参加を得ながら良好な運営に努める仕組みづくりを考えたいとの答弁がなされた。
これからは、地域の賑わい創出という区の事業目的が、事業者により遂行される仕組みをつくることが課題となる。
 選定委員会の答申後、区は、優先交渉権者が丸紅株式会社に決定したことを発表した。
大田区は、今後、優先交渉権者である丸紅株式会社と基本協定の締結を含め、事業契約の締結などに向けた作業に取り組むこととなる。50年の長期に亘る契約に当たっては、本事業の公共性、地域への貢献性を踏まえ、連携・協力し、より一層の地域活性化・賑わいに寄与することを担保した契約条項をお願いしたい。また、地主としての立場からも、地元からの要望については、的確に事業者へ伝え、公共サービスとしての管理、運営に尽力いただきたい。
今後、公共施設、区有地の有効活用の手段としては、今回と同様な手法による事業者の選定も考えられるが、公の土地、施設である観点から、地域ひいては区民の納得のいく説明が重要である。

オ 陳情審査
 第三回定例会において、仮称大森北一丁目開発の施設入居に対し、入新井図書館の低層階への設置と大森北地域に仮設図書館の設置を求めることを趣旨とした陳情が、当委員会に付託され審議を行った。
 図書館の低層階設置に対しては、子どもやお年寄りへの配慮を考えると当然であるとの意見がある一方、まちの賑わいの創出が開発コンセプトであり、決して低層階に拘る必要がないこと、また、民間事業者の自由な発想による提案に委ねるべきであるとの意見も出された。
仮設図書館の設置に対しては、休館からかなりの年月が経っており、地域へのサービス低下から必要だとの意見がある一方、建設費用がかかること、また、現在では、休館中に地域の方々の尽力により運営されているおおとり図書館も有効利用されているなどの意見が出された。そのほか、平成20年4月からインターネットによる蔵書の検索予約システムが稼動される。この機能についてもおおとり図書館での活用が見込まれることなどの理由から、この陳情は賛成者少数により不採択と決定した。

(3)行政視察について
当委員会では、委員会審査の参考とするため、新潟市東総合スポーツセンター、新潟駅周辺整備を視察した。
スポーツセンターは、メインアリーナとサブアリーナの床面積、観客席数などが計画案と同規模であることから、イメージとしては大変参考になった。
また、新潟市に本拠地を置くプロバスケットチームの試合会場としても利用されており、今後トップリーグの試合の誘致を考える上でも参考になった。
新潟駅周辺整備では、駅前の駐車場及び駐輪場の整備やまちの賑わいに資する取り組みの進捗状況等も視察でき、知見を広める意味においても意義のある視察となった。

以上、これまで当委員会の調査報告を述べてきたが、区内における今後の開発を含め、行政の施策への取り組みについては、区民に対し、可能な限り透明性を担保した上での説明責任の重要性、また、その事業に対する監視が求められる。北一開発は、50年の一般定期借地権であることからも、行政はこれまでの経過も含めた関係文書を長期間保存するとともに、監視体制にあたっていただきたい。このことについては、行政はもとより議会としても永続的に注視していくべき課題である。
いずれにしても、今後の総合体育館の建替えや大森北一丁目の開発が計画どおりに進められ、中心核としての賑わいや区民の福祉向上に有益な事業となることを願ってやまない。
最後に、これらの開発が地域の活性化につながり、ひいては大田区の繁栄に供することを切望し、開発対策特別委員会における調査報告とする。

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